Calcular la plusvalía municipal en Alicante

Firmas la escritura, le das las llaves nuevas al comprador y sales de la notaría pensando que la venta ya está cerrada. Todavía no del todo: en los treinta días siguientes te espera un impuesto que muchos vendedores olvidan hasta que llega la notificación del ayuntamiento. Se llama plusvalía municipal, y si acabas de vender un piso en Alicante, lo pagas tú, no quien compra.

Qué es la plusvalía municipal y por qué la pagas tú

El nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), pero casi nadie lo llama así fuera de una notaría. Lo que grava no es tu vivienda en sí, sino el suelo sobre el que está construida: la idea es que ese suelo se revaloriza solo, sin que tengas que hacer nada, mientras lo tienes en propiedad. Es un poco como un terreno que engorda con el tiempo aunque tú no lo riegues.

En una venta, la ordenanza fiscal del Ayuntamiento de Alicante deja claro quién paga: el transmitente, es decir, tú como vendedor. Solo cambia si eres una persona física no residente en España, en cuyo caso el comprador actúa como sustituto y es quien tiene que ingresarlo, aunque la ley le reconoce después el derecho a repercutir ese importe sobre ti como vendedor, algo que conviene dejar recogido en el contrato antes de firmar.

Cómo se calcula: dos métodos desde 2021

Hasta 2021, el cálculo era casi automático: se aplicaba una tabla de porcentajes según los años que habías tenido la vivienda, y el resultado casi siempre daba plusvalía, hasta cuando vendías con pérdidas. El Tribunal Constitucional tumbó ese sistema en su sentencia 182/2021, de 26 de octubre, por no reflejar la capacidad económica real del vendedor. El Gobierno reaccionó con el Real Decreto ley 26/2021, en vigor desde el 10 de noviembre de ese año, que sigue marcando las reglas hoy.

Desde entonces existen dos formas de calcular la base del impuesto, y puedes elegir la que te salga más barata:

• Método objetivo: se aplica un coeficiente (que se actualiza cada año por ley estatal) sobre el valor catastral del suelo, según los años que hayas sido propietario.
• Método real: se compara el precio de venta con el de compra, ambos según constan en las escrituras, y se aplica la proporción del valor catastral que corresponde al suelo sobre ese incremento.

En Alicante, sobre la base que resulte de cualquiera de los dos métodos se aplica un tipo del 30%, el máximo que permite la ley estatal para este impuesto.

Cuándo no pagas nada: vender con pérdidas

Aquí está el matiz que más vendedores desconocen: si vendes por menos de lo que pagaste, no estás obligado a pagar plusvalía municipal. Esta posibilidad viene de otra sentencia anterior del Constitucional, la 59/2017, que ya declaró que no tenía sentido cobrar un impuesto sobre un incremento de valor que nunca se produjo. El Real Decreto ley 26/2021 lo incorporó de forma expresa como supuesto de no sujeción.

No es automático: tienes que acreditarlo tú, comparando el valor de adquisición y el de transmisión que constan en tus escrituras, y presentarlo así ante el ayuntamiento dentro del mismo plazo que una autoliquidación ordinaria. Si tu situación se acerca a este caso, merece la pena revisarlo antes de asumir que toca pagar sin más.

Plazo y quién presenta el trámite

Tienes 30 días hábiles desde la fecha de la escritura para presentar la autoliquidación e ingresar el importe, a diferencia del ITP de la compra, que se paga a la Agència Tributària Valenciana; la plusvalía municipal se gestiona directamente en el Ayuntamiento de Alicante, no en la Generalitat. En la práctica, es la notaría o la gestoría quien suele encargarse de calcularlo y presentarlo en tu nombre, pero la responsabilidad de que se pague en plazo sigue siendo tuya como vendedor.

Qué significa esto para tu estrategia de venta

Este impuesto no se resta del precio que pactas con el comprador, se resta de lo que tú te llevas a casa después de vender. Por eso conviene tenerlo en cuenta desde el principio, junto con la comisión de la inmobiliaria y la cancelación de hipoteca si la hubiera, y no descubrirlo al final cuando ya no queda margen para ajustar nada. Si todavía estás en la fase de decidir a qué precio sacar tu vivienda al mercado, te puede servir revisar antes cómo calculamos cuánto vale tu piso en Alicante, y si compraste hace poco y ahora te preguntas por la fiscalidad del otro lado de la operación, aquí tienes lo que cambió el ITP al 9% para quien compra.

Conclusión

La plusvalía municipal es uno de esos impuestos que casi nadie presupuesta hasta que le toca pagarlo, y a mí me parece que debería ser justo al revés: cuanto antes lo tengas en la cuenta, con menos sorpresas cierras la venta. ¿Habías contado ya con este coste al calcular lo que ibas a sacar limpio de tu piso, o te ha pillado por sorpresa como a la mayoría?